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  依据克而瑞的统计数据，前4月权益出售TOP10中，第1名到第4名之间的差额只要10.3亿。

  其间，咬得最紧的是2-4名，每多卖2亿，出售名次就会产生显着的改动，也便是十几套豪宅的事儿。

  北上广深这4个一线城市，是头部房企重仓区，现在一线城市卖得最好的项目，绝大多数都是豪宅。

  能够说，手里有储藏了几个核心区待售豪宅项目，大体上就能预判房企未来几个月的成果。

  再进一步说，在核心区的拿地才能，以及做豪宅的产品才能，基本上就决议了现阶段头部房企在一线城市的江湖方位。

  由于，保利北京在曩昔三年手中屯了许多低门槛改进项目，特别是2024年，保利在北京只要两个新增项目，手中有好卖相的项目现已要见底了。

  跟着项目出售显出疲态，保利北京的权益出售额排名一路下滑，上一年刚刚爬升至第5，本年前4月又快速跌到了第9。

  顺义后沙峪的星宸温暖由北京建工在揭露竞拍中摇号获得，后来保利参加合作开发，项目2024年7月取证，至今270套住宅房源现已售完，从此也敞开了保利和建工的蜜月期。

  石景山保利璟山温暖，2023年9月取证，共798套房源，至今只网签了439套，去化率刚刚到达55%，还有300多套库存。

  大兴的和锦诚园，2020年-2022年屡次开盘之后，现在现已卖成了现房，期房开盘时均价6.1万元/㎡，现在现房成交价格5.1万元/㎡。网上有许多业主投诉维权的信息。

  大兴熙悦新语是一个共有产权房项目，2024年7月取证，至今还没有网签信息。保利联合首开2017年拿地之后，金茂和中海先后进入该板块，并火速开发了两个竞品大兴金茂悦、中海云熙，这两个项目都是商品房，价格只比熙悦新语贵20-30%，导致卖2.9万/㎡熙悦新语成为了一个老大难。

  保利和光煦境，2023年4月初次开盘，上一年9月现已买成了现房，取证96套现房房源，均价约7.5万元/㎡，而之前的期房网签均价超8.3万元/㎡，因而呈现一些业主反对。

  坐落向阳东坝的保利天汇，2023年9月取证，算计约820套房源，现在只剩下30套尾盘。

  保利朝央温暖，这是上一年至今保利在北京最热销的项目，贡献了全年将近1/4的出售额，叫好又叫座，打出了影响力，也为保利持续重仓向阳埋下了伏笔。

  本年2月11日，保利联合我国金茂以总价87.295亿元夺得向阳区三间房地块，之后保利和金茂各操盘一个地块，保利的项目叫保利朝观天珺，首要卖点是户型和100%得房率，有望连续保利在向阳的热销。

  不过，本年向阳新房的竞赛要比曩昔更剧烈，比三间房方位更好的黄杉木店地块入市，修建规划22万㎡，可售房源至少在1000套以上。保利朝观天珺本项目有500多套房源出售，金茂满曜可售房源超700套，中海万吉玖序约370套，向阳十八里店、小红门现在还屯了约2100套房源，现在现已挨近5000套千万级改进项目直接竞赛。

  未来还有新地块入市，据揭露信息，向阳2025年拟供地19宗、修建规划180万㎡，重仓向阳的房企，未往来不断化压力不是一般的大。

  所以，保利有必要在向阳之外再找一个安全垫。而全北京最能卖上价格、卖出赢利、卖出流速的，非海淀莫属。

  中海、绿城、越秀、华润这几家对规划有寻求，又拿手做豪宅的房企现已率先在海淀布局，乃至拿了不止一个项目。

  2024年7月，保利联合北京建工竞获北京海淀永丰地块，这一个项目便是嘉华天珺。这次拿地也是保利上一年在北京揭露商场上仅有一次斩获。

  但主打初级改进的嘉华天珺卖得并不好，本年元旦拿到预售许可证，算计852套房源，现在网签161套，去化率18.9%，在海淀归于不及格。网签金额13.87亿，间隔89.01亿地价还有很大的距离，需求成绩去填平。

  从地图上看，这块地的区位很好，在西四环的外面一点，直线往东便是海淀五路居、慈寿寺、白石桥。

  规划约束条件比较多。限高15米，0003、0004地块的容积率分别为1.3、1.6，东侧邻居路需让步拓展至18米，紧缩实践建造用地面积，这几点叠加之后，项目楼栋之间的楼间距会被极度紧缩，终究大概率会呈现密楼、小园林设计，寓居气氛并不友爱。

  地块周围小环境较差，西、南双面是老旧小区，北边紧挨着京门铁路。这条铁路尽管现在已不会再运用，但铁路线做了保存，形成地块与周围的分裂，且不扫除未来会有货运需求。

  尽管同属海淀，但校园资源与四季青、树村，乃至积德行善寺都无法比，在海淀内部横向比照，没有资源优势。

  以上几点注定了保利这个新项目不是一个“闭着眼也能卖”的天分型选手，而是需求很强的产品设计才能。

  半壁店地块竞拍时，只要海开控股、保利开展+北京建工联合体、北京城建+绿城联合体三家房企/联合体参加，也从旁边面说明晰这块地并不是一个大抢手。

  从定位和价格这一块来说，这块地自带对立，它的楼面价到达了7.84万元/㎡，比积德行善寺地块7.2万元/㎡的楼面价还高了6000元单价。从拿地价来计算，未来至少要卖到11万元/㎡左右，无疑是一个豪宅定位，但地块小环境比较差，很难做呈现在市面上最受喜欢的低密大平层。

  首先从价格上来说，保利半壁店地块现已输了。相同的价格能够去选积德行善寺，假如想改进寓居质量，能够去选朱房板块的臻澐和海晏，或许四季青板块的香山樾。

  其次，半壁店项目未来会有一个直接竞品。海淀宝山村地块将在6月初竞拍，相同归于4-5环之间，相距只要两站地，但宝山村地块的本质和小环境更好，起步价更低。

  在产品方面，保利北京近几年首要发力的是改进项目，且出售成绩比较好的几个项目会集在向阳区，但北京东部客群和西部客群需求不同很大，高端豪宅和初级改进集体相同是两类人群，保利上一次在海淀做豪宅还要追溯到11年前的2014年，与当年比较，现在的商场环境、产品，乃至团队都现已迭代了许多个代际，关于保利，相当于再次从零开始。

  本年2月保利北京换帅，担任保利北京总经理达三年之久的刘喜涛被调往河南，80后“老保利”李红亮接任。

  李红亮原岗位是保利开展总部董事会办公室副总经理，并担任过广州保利城市开展有限公司副总经理，作为从集团总部直派的高管，被寄予厚望。

  李红亮就任之后，在揭露信息中第一次出面便是呈现在海淀嘉华天珺项目。再加上本月保利在海淀活跃拿地，保利现已释放了一个改动、冲刺信号。

  在营销负责人这个要害岗位上，来自河北公司的敬甫顶替了老将王霖，与李红亮组成伙伴。敬甫过往的阅历首要在河北和山西商场，能否快速摸透北京商场需求也是一个疑问。

  但按现在保利在海淀的布局，永丰和半壁店两个非抢手项目，反而让保利有必要破釜沉舟。

  接下来，保利要么持续在海淀抢地，做增量换仓，要么就要拿出能打的产品，用实打实的成绩验证自己。